Снижение кадастровой стоимости земельных участков

Земельный налог (арендная плата аналогично) на землю рассчитывается по следующей формуле:
(Кадастровая стоимость * ставку земельного налога) / 100 = земельный налог (в год)

Ставка земельного налога — устанавливается местным Советом Депутатов и сегодня составляет (для налога):

  • Для гостиниц = 1,5
  • Для санаториев, пансионатов, домов отдыха = 1,5
  • Для ИЖС = 0,022
  • Для ИЖС с объектами коммерческого назначения = 0,05

01.01.2012г. в реестр Управления Росреестра по Краснодарскому краю внесены результаты новой кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01 января.
В большинстве случаев кадастровая стоимость завышена в 1,5-2 раза.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость является той самой налоговой базой, с которой рассчитывают сумму земельного налога, либо арендной платы за земельный участок. Определяется она, в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки № 2, путем проведения массовой оценки земельных участков, в соответствии с действующим законодательством.

При массовой оценке земельных участков довольно часто возникает ситуация когда кадастровая стоимость существенно превышает реальную рыночную стоимость земельного участка, что, естественно, выгодно государству: чем выше кадастровая стоимость, тем выше земельный налог, либо арендная плата.

Однако, существует реальная и совершенно законная возможность сэкономить на платежах государству во внесудебном порядке.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для этого необходимо заказать в оценочной организации оценку рыночной стоимости Вашего земельного участка и в случае, если она ниже кадастровой, оспаривать ее в комиссии при Росреестре. Уменьшение кадастровой стоимости – это экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка, плате за снятие запрета на строительство.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течении шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, то есть с 01.01.2012г. до 30.06.2012г.

Так, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (с изменениями от 11.07.2011г.) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, Национального совета по оценочной деятельности. Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Комиссии формируются в соответствие с требованиями к порядку создания и работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России № 69 от 22 февраля 2011 года.

Согласно пункту 19 статьи 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (с изменениями от 11.07.2011 г.) основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, государство признает, что рыночная стоимость, определенная в отношении объекта налогообложения (земельного участка) индивидуально, более объективна, чем рыночная (кадастровая) стоимость определенная методами массовой оценки.

Приоритет рыночной стоимости перед кадастровой стоимостью прописан в отношении земельных участков и Земельном кодексе РФ. В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ) прямо говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

19.12.2011 создана комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, согласно Приказа №П/512 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Порядок подготовки документов для подачи в комиссию:

  • Получение нового кадастрового паспорта на земельный участок;
  • Заказ у оценщика Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка;
  • Заказ Экспертизы отчета об оценке в саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет;
  • Подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию.

Документы необходимые для проведения оценки:

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок (документы основания на выдачу свидетельства);
  • Свидетельство на право собственности на земельный участок;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Если Заказчик оценки физическое лицо – копия паспорта первой страницы и прописки;
  • Если Заказчик оценки юридическое лицо – реквизиты юридического лица, с указание ОГРН и даты выдачи ОГРН (выписка из ЕГРЮЛ); справка о балансовой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011г.

Предоставляются копии документов, заверенные подписью и печатью (юр.лицо).

К заявлению в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;
  • Отчет об оценке;
  • Положительное Экспертное заключение на отчет об оценке.

Отчет об оценке выполняется оценщиком в течении 5 рабочих дней с момента подписания и 100 % оплаты услуг оценщика, а также предоставления всех необходимых документов для оценки.

Экспертиза отчета производится в течении 10 рабочих дней. Экспертное заключение оценщик заказывает самостоятельно, поэтому стоимость услуг по экспертизе включается в договор на оценку.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение 1 месяца с даты его поступления.

Стоимость услуг (ориентировочная, точная определяется индивидуально):

  • Услуги по оценке земель населенных пунктов — от 22,5 тыс.руб. до 60 тыс.руб. (в зависимости от площади);
  • Услуги по экспертизе Отчета об оценке — от 10 тыс.руб. до 45 тыс.руб. (в зависимости от площади);
  • Юридическое сопровождение процедуры оспаривания — от 10 тыс.руб. до 45 тыс.руб. (в зависимости от сложности).

Вы можете предварительно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 (918) 053-55-00 либо приехать к нам в офис (адрес, контакты).

Пример расчета экономии на земельном налоге

Интерактивная кадастровая карта Анапы

Наименование показателя Значение показателя
Площадь земельного участка, кв.м. 1000 (10 соток)
Кадастровая стоимость земельного участка, руб. 30 000 000
Коэффициент 0,9
Размер земельного налога в год, рассчитанного с кадастровой стоимости 270 000
Рыночная стоимость земельного участка, руб. 11 000 000
Размер земельного налога в год, рассчитанного с рыночной стоимости 99 000
Экономия на земельном налоге в год, руб. 171 000
Стоимость услуг по оценке и экспертизе 42 000
Экономия на земельном налоге за 3 года, руб. (171 000 * 3) – 42 000 = 471 000
Экономия на земельном налоге за 5 лет, руб. (171 000 * 5) – 42 000 = 813 000

Экономия просчитана за 3 года и 5 лет, так как кадастровая стоимость пересчитывается не чаще 1 раз в три года и не менее 1 раза в пять лет, согласно законодательства. Для арендной платы за землю экономия в 1,5 раза больше.